Immobilienmakler

Nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 des Geldwäschegesetzes (GwG) zählen Immobilienmakler zu den „Verpflichteten“ des Gesetzes. Immobilienmakler im Sinne des Geldwäschegesetzes ist, wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt (§ 1 Abs. 11 GwG).

Risikomanagement

Als Verpflichtete haben sie die Vorschriften des GwG zu beachten und sich so davor zu schützen, von Kriminellen zur Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung missbraucht zu werden.

Sie müssen über ein wirksames Risikomanagement - bestehend aus der Risikoanalyse und den sich daraus ableitenden internen Sicherungsmaßnahmen einschließlich gruppenweiter Verfahren - verfügen (§ 4 Abs. 4 GwG) und die allgemeinen Sorgfaltspflichten erfüllen (§ 10 Abs. 6 Nr. 1 und 2 GwG), wenn einer der folgenden Sachverhalte vorliegt:

  • bei der Vermittlung von Kaufverträgen,
  • bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen mit einer monatlichen Miete/ -pacht in Höhe von mindestens 10.000 €.

Verantwortlich für das Risikomanagement ist ein zu benennendes Mitglied der Leitungsebene. Dieses Mitglied muss die Risikoanalyse und die internen Sicherungsmaßnahmen genehmigen (§ 4 Abs. 3 GwG).

Sorgfaltspflichten in Bezug auf Kunden

Geldwäscher und Terroristen wollen anonym bleiben. Aus diesem Grund sind die Kundensorgfaltspflichten in Abschnitt 3 (§§ 10 ff) des Geldwäschegesetzes von zentraler Bedeutung.

Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Identifizierung (§ 11 GwG). Bei der Vermittlung von Kaufverträgen sind die Vertragsparteien des Kaufgegenstandes, gegebenenfalls für diesen auftretende Personen (z.B. Bote) und ein möglicher Weise hinter dem Vertragspartner stehender wirtschaftlich Berechtigter zu identifizieren, sobald der Vertragspartner des Maklers ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages äußert und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt sind. Sind für beide Vertragspartner des Kaufgegenstandes Immobilienmakler i.S.d. GwGs tätig, so muss jeder dieser Verpflichteten nur die Vertragsparteien identifizieren, für die er handelt.

Bei der Vermittlung von Miet-/Pachtverträgen von mindestens 10.000 € sind der Vertragspartner ggf. für diesen auftretende Personen (z.B. Bote) und wirtschaftlich Berechtigte vor Begründung des Maklervertrages zu identifizieren (§ 11 Abs. 1 GwG).

Die Identifizierung hat grundsätzlich vor Begründung der Geschäftsbeziehung oder vor Durchführung der Transaktion zu erfolgen.

Bei Begründung einer neuen Geschäftsbeziehung mit transparenzpflichtigen Vereinigungen nach § 20 GwG [juristische Personen des Privatrechts (wie eingetragene Vereine, GmbHs, AGs) und Personengesellschaften (wie GbRs, GmbH & Co. KGs)] und Rechtsgestaltungen nach § 21 GwG (Trusts) müssen sie einen Nachweis der Registrierung im Transparenzregister oder einen Auszug der über das Transparenzregister zugänglichen Daten einholen (§ 11 Abs. 5 GwG). Sie müssen diese Daten außerdem mit den Ihnen zur Verfügung stehenden Angaben und Erkenntnissen abgleichen und bei Nichtübereinstimmung eine Meldung an die registerführende Stelle machen (§ 23 a GwG).

Neben der Identifizierung gehören zu den allgemeinen Sorgfaltspflichten auch die Abklärung, ob der Vertragspartner für einen wirtschaftlich Berechtigten handelt, die Feststellung, ob es sich bei dem Vertragspartner oder dem wirtschaftlich Berechtigten um eine politisch exponierte Person handelt und die kontinuierliche Überwachung der Geschäftsbeziehung (§ 10 Abs. 1 GwG).

Der konkrete Umfang dieser Kundensorgfaltspflichten muss dem jeweiligen Geldwäscherisiko in Bezug auf den Vertragspartner, die Geschäftsbeziehung oder die Transaktion entsprechen.

Sie sind bei allen neuen Kunden zu erfüllen. Bei bereits bestehenden Geschäftsbeziehungen müssen sie die allgemeinen Sorgfaltspflichten gemäß § 10 Abs. 3a GwG risikobasiert ausführen.

Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten

Die im Rahmen der Kundensorgfaltspflichten erhobenen Angaben und eingeholten Informationen sind aufzuzeichnen und fünf Jahre aufzubewahren, soweit nicht andere gesetzliche Bestimmungen über Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten eine längere Frist vorsehen. Die Aufzeichnungen und sonstigen Belege sind jedoch spätestens nach Ablauf von 10 Jahren zu vernichten. Diese Frist beginnt am Ende des Kalenderjahres, in dem die Geschäftsbeziehung beendet wurde (§ 8 GwG).

Sie müssen auch aufzeichnen, welche Maßnahmen sie zur Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten getroffen haben. Bei sog. „fiktiven wirtschaftlichen Berechtigten“ haben sie auch die getroffenen Maßnahmen zur Überprüfung der Identität nach § 11 Abs. 5 S. 5 GwG sowie etwaige Schwierigkeiten, die während des Überprüfungsvorgangs aufgetreten sind, aufzuzeichnen.

Verdachtsmeldepflicht

Neben dem Risikomanagement und den Kundensorgfaltspflichten obliegt Ihnen auch noch die Verdachtsmeldepflicht (§ 43 Abs. 1 GwG). Sie sind verpflichtet unverzüglich eine Verdachtsmeldung abzugeben, wenn Tatsachen vorliegen, die darauf hindeuten,

  • dass die konkreten Vermögenswerte eine kriminelle Herkunft haben könnten (z.B. Steuerhinterziehung, Drogenhandel),
  • die Vermögenswerte im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung stehen oder
  • der Vertragspartner nicht bereit ist offenzulegen, ob er die Geschäftsbeziehung für einen wirtschaftlich Berechtigten begründet, fortsetzt oder durchführen will.

Die Meldepflicht gilt unabhängig von der Höhe des Geschäfts (bei Mietmaklern, also auch bei Unterschreitung des Schwellenwertes von 10.000 oder unbar).

Außerdem müssen sie jeden Sachverhalt, der im Verhältnis zu vergleichbaren Fällen als zweifelhaft oder ungewöhnlich anzusehen ist, untersuchen, um das Risiko der jeweiligen Geschäftsbeziehung oder Transaktionen überwachen, einschätzen und gegebenenfalls das Vorliegen einer Pflicht zur Verdachtsmeldung prüfen zu können. Hier finden sie Beispiele für Verdachtsmomente.

Die Abgabe einer Geldwäscheverdachtsmeldung erfolgt bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU). Voraussetzung für die Abgabe einer Verdachtsmeldung ist die einmalige Registrierung über die Internetanwendung goAML.

Für alle Verpflichteten des Geldwäschegesetzes besteht die Registrierungspflicht bei der FIU und zwar unabhängig von der Abgabe einer Verdachtsmeldung (§ 45 GwG). Diese Pflicht gilt mit Inbetriebnahme des geplanten neuen Informationsverbundes der FIU, spätestens jedoch ab dem 01. Januar 2024. Das Bundesministerium der Finanzen gibt den Tag der Inbetriebnahme des neuen Informationsverbundes der FIU im Bundesgesetzblatt bekannt (§ 59 Abs. 6 GwG).

Unabhängig davon sollte eine Registrierung bereits zum jetzigen Zeitpunkt erfolgen. Dadurch können sie ihrer Meldepflicht zeitnah nachkommen. Nach ihrer Registrierung erhalten sie außerdem Zugang zu branchenbezogenen Typologiepapieren, die von der FIU beim Zollkriminalamt veröffentlicht werden.

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